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Crowdinvesting: Wenn Kleinanleger in Immobilien investieren

26.02.2017, 20:33 Aktuelles, Allgemein Claudia Pelzer

Unbenannt

Bildquelle: pixabay.com

Die als sehr rentabel geltenden Großprojekte in Sachen Immobilien sind Kleinanlegern normalerweise nicht zugänglich. Denn hier beträgt die Mindestinvestitionssumme mehr, als Privatpersonen in der Regel aufbringen können. Es bleiben also Investitionsformen übrig, die mit verhältnismäßig wenig zur Verfügung stehendem Kapital bedient werden können, und die dementsprechend auch Menschen zugänglich sind, die weder hohe Kredite aufnehmen, noch ihr gesamtes Erspartes (meist wäre beides nötig) investieren wollen (Quelle).

Dann gibt es da noch geschlossene Fonds für Immobilien, für die nur so lange Investoren gesucht werden, bis die erforderliche Summe zur Umsetzung des Projekts erreicht ist. Eine zweite Art von Immobilienfond ist offen, hier kann immer weiter investiert werden, der Fond wird nicht geschlossen. Das Geld ist in den Fonds bis zum Ende der Laufzeit mehr oder weniger gebunden. Beide Formen der Immobilienfonds sind mit Gebühren von bis zu 20 % verbunden, was die Anlegeform für Kleinanleger noch weniger attraktiv macht. Zumal ein Restrisiko bleibt, man weiß schließlich nie so genau, wie sich der Immobilienmarkt auf lange Sicht entwickelt.

Immobilienaktien schienen in der Vergangenheit eine rentable Sache zu sein, da die deutschen Anbieter rundweg gut an der Börse abschnitten, sogar besser als der DAX. Allerdings schwanken Aktienmärkte sehr stark, so dass auch hier Kleinanleger ein hohes Risiko eingehen. Immerhin kann man Aktien im Zweifelsfall relativ schnell verkaufen.

Wenn die breite Masse investiert, verteilt sich das Risiko

Crowdinvesting gilt als eine verhältnismäßig einfache und für Kleinanleger sichere Form der Investition. Das ist auch im Fall von Immobilien so. Junge Unternehmen wie Bergfürst, Zinsland und Exporo prüfen Immobilienprojekte sorgfältig, berechnen die für die Umsetzung benötigte Summe und geben nur erfolgsversprechende Projekte für die Crowd frei – und selbst dann darf jeder Anleger und jede Anlegerin noch selbst entscheiden, welche Summe überhaupt investiert werden soll. Meist sind Kleinanleger schon mit 500 Euro dabei, mehr muss nicht, aber darf investiert werden. Exporo beispielsweise ist bei 300.000 Euro je Anleger und Projekt gedeckelt. Die Verzinsung liegt bei 6 bis 7 %, und die Laufzeiten sind mit ein bis zwei Jahren auch relativ gering. Das scheint erst einmal eine für unbedarfte Kleinanleger lohnenswerte Form der Investition zu sein. Denn das Besondere der Anbieter Bergfürst, Zinsland et cetera ist, dass sie lukrative Großprojekte unter Vertrag nehmen, die bisher eigentlich den Großinvestoren vorbehalten waren.

Finanzexperten sehen Probleme

Die Vorteile des Crowdinvesting bei Immobilien sprechen für sich. Wer sich bewusst ist, dass auch eine von Hunderten Kleinanlegern finanzierte und vorher auf Herz und Nieren überprüfte Immobilie aus verschiedenen Gründen unverkäuflich werden kann, der macht beim Crowdinvesting immerhin keine allzu großen Verluste. Kritischer sehen Finanzexperten das Experiment Crowdinvesting:

– Investoren werden nicht zu Miteigentümern der Immobilien. Sie gewähren dem eigentlichen Investor (der nicht zwangsläufig der Bauherr sein muss) lediglich einen Kredit. Das bedeutet, dass die Schwarzanleger auch nicht an Wertsteigerungen beteiligt werden, dass sie kein Mitspracherecht in irgendeiner Form haben.

– Meist handelt es sich dabei um sogenannte Nachrangkredite, die im Fall einer Pleite schlecht geschützt sind. Denn kein Großprojekt, auch keine Immobilie, wird alleine durch Crowdinvesting finanziert. Meist handelt es sich um eine Mischung von Eigenkapital, Bankfinanzierung und Crowdinvesting. Das heißt konkret, dass, wenn etwas schief läuft, zuerst die Bank ihr Geld zurück bekommt. Die Investitionen des Schwarms, also der Crowd, werden nur von dem zurückgezahlt, was danach noch übrig ist. Im Zweifelsfall ist das Geld also weg.

– Trotz aller Transparenz von Seiten der Anbieter von Crowdinvesting in Immobilien können Kleinanleger das Risiko nicht richtig einschätzen. Denn ob ein Großbauprojekt wirklich erfolgreich wird, hängt von vielen Faktoren ab. Von der demographischen Entwicklung der einzelnen Stadtteile über andere im Umfeld stattfindende Bautätigkeiten bis hin zur Entwicklungspolitik der im fraglichen Einzugsgebiet ansässigen Firmen nimmt alles Einfluss darauf, wie gut ein selbst perfekt durchdachtes Bauprojekt am Ende umgesetzt wird. Ganz zu schweigen von einem unerwartet harten Winter, der durch Arbeitsverzögerungen Baukosten in die Höhe treibt. Es ist also zwar nett, wenn sich Kleinanleger auf den respektiven Plattformen „ihr Haus“ ganz gezielt aussuchen können. Aber wirklich relevant für die Sicherheit der Anlage dürfte diese Wahlfreiheit nicht sein.

– Das Geld ist gebunden. Auch wenn die Laufzeiten eher kurz sind, können für Privatpersonen ein defektes Auto, eine überalterte Waschmaschine oder ein plötzlicher Pflegefall in der Familie dafür sorgen, dass kurzfristig Geld benötigt wird. Aus der Schwarzfinanzierung kann es in diesem Fall nicht einfach abgezogen werden. Und ob sich die investierten Summen einfach verkaufen lassen können, ist fraglich, denn bislang gibt es dafür noch keinen Markt.

Exporo arbeitet vorbildlich

Die genauen Vorgehensweisen der unterschiedlichen Anbieter für Schwarzinvestitionen in Sachen Immobilien unterscheiden sich. Exporo versteht sich dabei als ein Unternehmen, das vor allem Kleinanleger mit wenig Kapital so sicher wie möglich bedienen will. Dementsprechend einfach und übersichtlich ist der Vorgang der Investition für die Anleger gehalten. Nach einer kostenlosen Anmeldung im Portal können künftige Anleger/-innen sich die im Moment zu finanzierenden Projekte ganz genau ansehen. Dabei werden auch detaillierte Informationen zu Lage und Art der Immobilie gegeben, ob es sich beispielsweise um eine bereits bestehende Immobilie handelt, die lediglich aufgekauft, umgebaut und saniert werden muss, oder ob es sich um den Neubau von Mehrfamilienhäusern oder ähnliches handelt. Laufzeiten, Projektträger und Zinsen sind ebenso einsehbar wie die bereits vorhandene Investitionssumme. Ab 500 Euro können sich Kleinanleger nun an den jeweiligen Projekten beteiligen. Am Ende der Laufzeit werden das investierte Kapital und die erwirtschafteten Zinsen über einen Treuhänder ausgezahlt. Und während der gesamten Laufzeit informiert Exporo die Anleger und Anlegerinnen über den Fortschritt des Projekts. Kleinanlegern wird durch diese Transparenz also die Sicherheit vermittelt, dass sich wirklich etwas tut. Sie nehmen gefühlt am Projekt teil.

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